Αύξηση 400% μετά την εκλογή Τραμπ στη ζήτηση για ακίνητα στην χώρα μας
Με τιμές «μαμούθ», οι ξένοι αγοράζουν σπίτια, διαμερίσματα και εξοχικά στην Ελλάδα, την ίδια ώρα που το μείζον πρόβλημα της στέγασης, ειδικά για τους νέους ανθρώπους, τους φοιτητές, τα νέα ζευγάρια, τη μεσαία τάξη, είναι γνωστό και δεδομένο στις μεγάλες πόλεις σχεδόν σε όλη τη χώρα!
Στο μεταξύ, η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες στην Ελλάδα έχει σημειώσει εκρηκτική αύξηση, κυρίως από Αμερικανούς αγοραστές, μετά τις εκλογές στις ΗΠΑ. Σύμφωνα με την εταιρεία Elxis – At Home in Greece, η οποία εξειδικεύεται στις αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών, έχει παρατηρηθεί σημαντική αύξηση στις αναζητήσεις και στα αιτήματα για αγοραστές από τις ΗΠΑ.
Συγκεκριμένα, μετά τις εκλογές, οι επισκέψεις από τις ΗΠΑ στον ιστότοπο της εταιρείας αυξήθηκαν δέκα φορές σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023, ενώ τα αιτήματα για επιδείξεις ακινήτων παρουσίασαν παρόμοια άνοδο.
Η Henley & Partners, άλλη εταιρεία εξειδικευμένη στην επενδυτική μετανάστευση, καταγράφει αύξηση 400% στις αιτήσεις για ακίνητα από Αμερικανούς μετά τις εκλογές, κάτι που υποδεικνύει την ανάγκη για εναλλακτικές επιλογές διαμονής. Οι Αμερικανοί αγοραστές, λοιπόν, δεν επιθυμούν απλώς να μετακινηθούν μόνιμα στην Ελλάδα, αλλά θέλουν να εξασφαλίσουν την ελευθερία να το κάνουν όποτε επιθυμούν.
Παράλληλα, οι τιμές των διαμερισμάτων, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) αυξήθηκαν κατά 10,4% το γ’ τρίμηνο του 2024, σημειώνοντας σωρευτική αύξηση 66,4% κατά την τελευταία επταετία.
Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, ο κατώτατος μισθός αυξήθηκε από τα 586 ευρώ στα 830 ευρώ (μεικτά). Η κυβέρνηση, μετά την επιτυχημένη πορεία του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου», δρομολογεί τη συνέχισή του (εντάσσοντας ένα ευρύτερο πλαίσιο δικαιούχων), ενώ στα σκαριά βρίσκεται και το πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής που αναμένεται να εκκινήσει στις αρχές του νέου έτους.
Με βελτιωμένα κριτήρια θα «τρέξει» και το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» που αφορά κλειστά ακίνητα. Οι τράπεζες, στο μεταξύ, έχουν αρχίσει να «ρίχνουν στην αγορά» διαμερίσματα που έχουν κατασχεθεί από πλειστηριασμούς.
Βίλα με 21,5 εκατ. ευρώ!
Μία πώληση-ρεκόρ για την αγορά ακινήτων της Κέρκυρας ήρθε μέσα στον Δεκέμβριο, σηματοδοτώντας μάλιστα τη μεγαλύτερη πώληση μεμονωμένου οικιστικού ακινήτου που έχει γίνει στο νησί τα τελευταία, πολλά χρόνια. Ο λόγος για τη βίλα «Magna Grecia», συνολικής επιφάνειας άνω των 2.200 τετραγωνικών μέτρων σε έκταση σχεδόν 18,5 στρεμμάτων στα βόρεια του νησιού, πολύ κοντά στην Κασσιόπη, που πωλήθηκε 21 εκατ. ευρώ -μέσα από διεθνές μεσιτικό γραφείο- σε αλλοδαπό που πλειοψήφησε στην τιμή.
Σημειώνεται εδώ ότι η πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου αποτελεί μέρος ενός συνολικού όγκου πωλήσεων ύψους 430 εκατ. ευρώ, που έχουν πραγματοποιηθεί μέσω της εταιρείας από το 2020. Γεγονός το οποίο αποτελεί ένα ακόμη απτό δείγμα του ενδιαφέροντος που υφίσταται στη χώρα μας για πολυτελή ακίνητα σε κορυφαίους νησιωτικούς προορισμούς (αλλά και όχι μόνο), με την Ελλάδα να προσελκύει ολοένα και περισσότερους αγοραστές από το εξωτερικό γι’ αυτού του είδους τα ακίνητα. Η συγκεκριμένη πώληση έρχεται να προστεθεί στα περισσότερα από 20 ρεκόρ πωλήσεων που έχουν καταγραφεί σε μερικές από τις πιο εντυπωσιακές και περιζήτητες περιοχές της Ελλάδας.
Η βίλα «Magna Grecia» μπορεί να αξιοποιηθεί και για μισθώσεις, προσφέροντας εισόδημα στον ιδιοκτήτη, είναι συνολικής επιφάνειας 2.215 τ.μ., περιλαμβάνει 11 υπνοδωμάτια και 15 μπάνια και χωρίζεται σε δύο τμήματα. Τέσσερα υπνοδωμάτια βρίσκονται στην κύρια ιδιοκτησία και πέντε στην άλλη, με τα δύο τμήματα να ενώνονται με υπόγεια διάβαση, ενώ, εκτός από τα δύο κυρίως κτίσματα, υπάρχει επίσης κι ένα τρίτο, δύο υπνοδωματίων. Το πολυτελές εξοχικό ακίνητο διαθέτει χώρους για μασάζ, χαμάμ, σάουνα, τζακούζι, γυμναστήριο με δικά του αποδυτήρια, ντους και σαλόνι, εσωτερική πισίνα και φυσικά την κύρια, εξωτερική πισίνα.
Επίσης υπάρχει μια ιδιωτική προβλήτα με κάμερες ασφαλείας.
Το προφίλ των επενδυτών
Άνθρωποι από 50 ετών και πάνω, επιχειρηματίες ή ανώτερα και ανώτατα στελέχη επιχειρήσεων, με προέλευση από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (π.χ. Γερμανία, Γαλλία, Ολλανδία, Βέλγιο), τις ΗΠΑ ή και από Μεγάλη Βρετανία και Ελβετία, με budget που ξεκινά από τα 250.000 ευρώ και φτάνει έως τα 600.000 ευρώ, είναι βασικά «συστατικά» που συνθέτουν στην παρούσα φάση το προφίλ των υποψήφιων αγοραστών εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.
Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η αγορά έχει επισημάνει ότι τα τελευταία χρόνια οι τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών αυξάνονται με έναν μέσο ετήσιο ρυθμό κατά 8%-10%, ανάλογα με την περιοχή. Μάλιστα, προβλέπεται ότι ο ρυθμός αυτός θα διατηρηθεί και τα επόμενα χρόνια, με αποτέλεσμα η Ελλάδα να θεωρείται ένας ελκυστικός προορισμός για όσους έχουν στόχο την επένδυση στην αγορά δευτερεύουσας κατοικίας.
Οι πιο δραστήριοι επενδυτικά είναι οι Ολλανδοί και δευτερευόντως οι Βέλγοι.
Περίπου οι μισοί αγοραστές που προέρχονται από τις χώρες αυτές έχουν επενδυτικό προσανατολισμό και προχωρούν σε εκμετάλλευση του εξοχικού τους για το διάστημα που δεν το χρησιμοποιούν οι ίδιοι. Μάλιστα κάποιοι εξ αυτών, κυρίως οι Ολλανδοί, δεν διστάζουν να το μεταπωλήσουν σε σύντομο χρονικό διάστημα, εφόσον διαπιστώσουν ότι μπορούν να έχουν και σημαντικό κέρδος.
Αντίστοιχα, οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία στρέφονται κυρίως στην ίδια χρήση, αλλά πλέον και στην εξασφάλιση άδειας διαμονής στην Ελλάδα, μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», ακόμα και μετά την πρόσφατη αύξηση του ελάχιστου ύψους επένδυσης από τα 250.000 στα 400.000 ευρώ, εφόσον το εξοχικό βρίσκεται στην ηπειρωτική χώρα και όχι σε κάποιο νησί, όπου το όριο έχει πλέον αυξηθεί στα 800.000 ευρώ.
Οι αγοραστές από χώρες όπως η Γερμανία και η Γαλλία επίσης κινούνται περισσότερο με γνώμονα την ίδια χρήση, αλλά κάποιοι εξ αυτών έχουν ως στόχο και την εκμίσθωση, μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ειδικά όσον αφορά τους αγοραστές από τη Γερμανία και δευτερευόντως και για εκείνους από τις ΗΠΑ, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ένα ποσοστό αυτών, που κυμαίνεται μεταξύ 10% και 20%, είναι ομογενείς, που επιθυμούν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι στη χώρα απ’ όπου κατάγονται.
Πακτωλός συναλλάγματος!
Σε νέο ιστορικό υψηλό έφθασαν το 2024 οι ξένες επενδύσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων, ξεπερνώντας τόσο το 2022 όσο και το 2023, όταν και κινήθηκαν πέριξ των 2 δισ. ευρώ. Ήδη, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), μετά το πέρας και του τρίτου τριμήνου του 2024, δηλαδή σε επίπεδο εννεαμήνου, είχαν εισρεύσει συνολικά κεφάλαια 1,9 δισ. ευρώ, 17% περισσότερα σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Ειδικά το τρίτο τρίμηνο, αποδείχθηκε ιδιαίτερα δυναμικό, καθώς τοποθετήθηκαν 758 εκατ. ευρώ, 40% περισσότερα σε σχέση με τα 540,8 εκατ. ευρώ του τρίτου τριμήνου του 2023. Πρόκειται για ένα μέγεθος που δείχνει τη «φρενίτιδα» που παρατηρήθηκε (και) φέτος, εξαιτίας των αλλαγών στο πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζα», που ψηφίστηκαν τον περασμένο Απρίλιο και είχαν ως αποτέλεσμα να αυξηθούν και πάλι οι αγοραπωλησίες, καθώς οι επενδυτές θέλησαν να προλάβουν την 1η Σεπτεμβρίου, ημερομηνία ισχύος των νέων υψηλότερων ορίων επένδυσης.
Η λύση στο πρόβλημα στέγασης
Τα επίσημα στοιχεία καταδεικνύουν το στεγαστικό πρόβλημα, δεδομένου ότι το 37% του εισοδήματος μιας οικογένειας καλύπτει το κόστος για το σπίτι, όταν ο μέσος όρος στην ΕΕ είναι της τάξης του 20%, καθώς η αύξηση των ενοικίων τα τελευταία χρόνια είναι εντυπωσιακή. Συγκεκριμένα, στα αστικά κέντρα το πρόβλημα μεγεθύνεται με πάνω από 200.000 κατοικίες κλειστές στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη – κυρίως παλαιές κατασκευές, που χρήζουν ανακαίνισης.
Ειδικά για τα ακίνητα των τραπεζών, που εκτιμώνται σε περίπου 21.000, η κυβέρνηση φέρεται να εξετάζει ένα πλαίσιο διευκόλυνσης της διάθεσής τους, χωρίς προηγουμένως να έχουν τακτοποιηθεί πολεοδομικά. Αξίζει να αναφερθεί πως αυτό υπήρξε ένα πάγιο αίτημα των servicers, οι οποίοι διαχειρίζονται, επίσης, έναν μεγάλο όγκο ακινήτων που αποτελούν εξασφαλίσεις σε «κόκκινα» δάνεια και τα οποία, ελέω πολεοδομικών αυθαιρεσιών, παραμένουν στα… αζήτητα.
Η ταχύτερη αποδέσμευση των τραπεζών, λοιπόν, από το μεγάλο απόθεμα ακινήτων που έχουν συσσωρευτεί μέσω πλειστηριασμών, μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό βήμα για την επίλυση του ζητήματος στέγασης στην Ελλάδα. Αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να ρίξουν την πίεση στην αγορά ακινήτων, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών και επιφέροντας μείωση στις τιμές, γεγονός που θα διευκολύνει την εξεύρεση στέγης, ιδιαίτερα για νέους και οικονομικά ασθενέστερους πολίτες.
Το υπουργείο Οικονομικών έχει ξεκινήσει έρευνα προκειμένου να καταγράψει τους λόγους για τους οποίους παραμένουν χιλιάδες ακίνητα κλειστά. Επειδή ένα τέτοιο μέτρο θα δημιουργήσει ιδιοκτήτες δύο ταχυτήτων -αυτούς που ήδη διαθέτουν τα ακίνητά τους για ενοικίαση και επιβαρύνονται με φόρο εισοδήματος έως και 45% και αυτούς που θα προχωρούν τώρα σε μίσθωση και θα απαλλάσσονται από τον φόρο-, υπάρχει ιδιαίτερος προβληματισμός για το αν θα πρέπει να υιοθετηθεί η πρόταση. Άλλωστε, δεν είναι διαπιστωμένο αν ο πραγματικός λόγος για τον οποίο παραμένουν χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς είναι το φορολογικό βάρος.
Εκτός από τους ιδιώτες, δεκάδες χιλιάδες ακίνητα τα οποία παραμένουν κλειστά έχουν περιέλθει -τα περισσότερα μέσω των πλειστηριασμών- στην κατοχή των τραπεζών. Εκτιμάται ότι καθεμία από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες ελέγχει περισσότερα από 4.000-5.000 ακίνητα, που παραμένουν κλειστά για διάφορους λόγους, μεταξύ των οποίων και η διαδικασία αλλά και το κόστος που συνεπάγεται η αποκατάσταση αυθαιρεσιών. Στο πλαίσιο της προσπάθειας για αύξηση της προσφοράς, δρομολογούνται επαφές για την αξιοποίηση και αυτών των ακινήτων.
Πάντως, κοινή είναι η διαπίστωση ότι η διαδικασία των πλειστηριασμών δεν προχωρεί ικανοποιητικά, καθώς οι εμπλεκόμενοι φορείς επισημαίνουν αδυναμίες οι οποίες οδηγούν τη συντριπτική πλειονότητα των πλειστηριασμών να βαίνουν άγονοι. Όπως έχει επισημάνει η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, σήμερα από την αγορά λείπουν πάνω από 212.000 ακίνητα, ένα έλλειμμα που προέρχεται από α) τη δραματική μείωση της οικοδόμησης νέων κατασκευών την τελευταία δεκαετία (μόλις 155.000 κατοικίες), β) τη μεγαλύτερη αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών (197.000) και γ) την έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που έχει «δεσμεύσει» 170.000 κατοικίες.
Σύμφωνα με τη μελέτη της Τράπεζας, την τελευταία δεκαετία υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν 155.000 νέες κατοικίες, ενώ η ζήτηση έφτασε τις 367.000 κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις).
του Δημήτρη Σταυρόπουλου
